Pamje nga ndërtimet në Tiranë (Foto Albanian Construction Portal)
Gjatë periudhës janar-gusht 2024, investimet e huaja në blerjen e apartamenteve, dyqaneve, vilave etj., pra në pasuri të paluajtshme, kryesuan për të tretin vit radhazi investimet e huaja të drejtpërdrejta në Shqipëri, të nxitura nga një bum i mirëfiltë i sektorit të turizmit.
Që nga viti 2022, sektori i pasurive të paluajtshme është kthyer në sektorin e preferuar të investuesve të huaj, duke zënë gradualisht 19-23 përqind të totalit të investimeve të huaja vjetore prej mbi 1.5 miliardë euro në Shqipëri.
Pronat e blera nga të huajtë janë kryesisht në bregdet, por edhe në Tiranë, Durrës dhe në qytetet e tjera kryesore të vendit. Ato përdoren si për turizëm, përmes dhënies me qira, por edhe për pushime vetjake dhe për qëllime biznesi.
Peizazhet piktoreske, historia e pasur dhe kultura e gjallë e Shqipërisë, e kanë vendosur vendin qartësisht në hartën turistike, duke çuar në pasoja të rëndësishme për tregun e saj të pasurive të paluajtshme(real estate). Sipas INSTAT, mbi 6.3 milione vizitorë të huaj në periudhen janar-korrik 2024, ose 25 përqind më shumë se periudha janar-korrik 2023, industria në rritje e turizmit po riformon peizazhin e pronave në Shqipëri, me përqëndrim në kërkesën për pronat me qira, mundësitë e investimeve dhe tregun në zhvillim për qiratë afatshkurtra.
Me një numër në rritje të turistëve që vizitojnë plazhet, vendet historike dhe qytetet e Shqipërisë, kërkesa për pronat me qira është rritur ndjeshëm. Kjo kërkesë është veçanërisht e theksuar në zonat bregdetare dhe qendrat kryesore urbane.
Tregu i pronave, të blera nga vendas dhe te huaj, për dhënie me qira, varion nga vilat luksoze tek apartamentet me çmime të përballueshme, duke iu përgjigjur një spektri të gjerë turistësh.
Investitorët vendas dhe të huaj tërhiqen nga tregu i pasurive të paluajtshme shqiptare, për shkak të potencialit për kthime të larta nga investimi, veçanërisht në destinacionet turistike.
Investimi i qeverisë dhe sektorit privat në infrastrukturë po bën që zonat më parë të paarritshme të bëhen më tërheqëse për investitorët e huaj në pasuritë e paluajtshme.
Popullariteti i platformave të qirave afatshkurtra, madje edhe ditore, si Booking.com dhe Airbnb është rritur, me pronarë vendas dhe të huaj të apartamenteve dhe vilave, që i shfrytëzojnë këto platforma për t’iu shërbyer turistëve që kërkojnë përvoja autentike.
Zhvillimi i tregut të pasurive të paluajtshme për shërbime turistike nga investitorët vendas dhe të huaj ka sjellë përfitime ekonomike të dukshme për komunitetet lokale, duke përfshirë krijimin e vendeve të punës dhe përmirësimin e infrastrukturës lokale.
Sot, edhe në sajë të investimeve të qeverisë në infrastrukturën rrugore dhe në shërbimet e përmirësuara jetike si uji dhe energjia elektrike, ka një theks të rritur në turizmin dhe zhvillimin e qëndrueshëm të pasurive të paluajtshme, për të siguruar përfitime afatgjata për sektorin e turizmit dhe komunitetet lokale. Ekziston potenciali për diversifikim të mëtejshëm në tregun e pasurive të patundshme, duke përfshirë zhvillimin e pronave të ekoturizmit dhe turizmit kulturor.
Ndërveprimi midis turizmit dhe pasurive të paluajtshme në Shqipëri paraqet si mundësi, ashtu edhe sfida. Ndërsa vendi vazhdon të rritet si një destinacion turistik, tregu i tij i pasurive të patundshme është i vendosur të zhvillohet më tej, duke ofruar mundësi tërheqëse për investitorët dhe pronarët e pronave vendas dhe të huaj, ndërsa kërkon një fokus në zhvillim të qëndrueshëm dhe të përgjegjshëm.
Sipas Bankës së Shqipërisë, që nga viti 2014, investimet vendase dhe ato të huaja në pasuri të paluajtshme në Shqipëri kanë arritur shifrën e 4 miliardë e 360 milionë eurove.
Blerjet e shtetasve të huaj në vitet e fundit kanë qenë një faktor me peshë në tregun e pronave në Shqipëri dhe kanë luajtur një rol të konsiderueshëm në rritjen e çmimit të pronave, sidomos në periudhën pas pandemisë nga Covid-19 dhe gjatë viteve 2022-2024. Në intervistë për Grupin Mediatik të Kinës, Reinaldo Pipiria, Drejtor Ekzekutiv, NAREA, Shoqata e Operatorëve në Pronat e Paluajtshme (Real Estate) të Shqipërisë flet për rritjen e tregut të real estate në Shqipëri, ndikuar nga zhvillimi dinamik i turizmit
Eksperti Reinaldo Pipiria në intervistë për CMG
CMG: Sipas te dhenave te fundit te INSTAT, për periudhën janar-korrik 2024 rezulton një rritje me 35% të netqëndrimeve të turistëve të huaj në Shqipëri, ndërkohë që po në këtë periudhë, vendin e kanë vizituar 6.3 milionë shtetas të huaj, ose 25 përqind më shumë se janar-korriku i vitit 2023. Sa ka ndikuar kjo rritje e vëllimit të turizmit në tregun e shitblerjes së pronave të paluajtshme(real estate) të Shqipërisë për këtë vit?
Reinaldo Pipiria: Nga statistikat që ne shikojmë, nga portali RdnD, që është platforma që mbledh statistika nga Airbnb, por edhe nga çfarë shikojmë nga platforma Booking.com, rezulton po e njëjta gjë: ka më shumë prona të listuara në total në të dyja platformat, në krahasim me vitin 2023.
Pra, sivjet duhet të jemi diku tek mbi 30.000 prona gjithsej në të dyja platformat, 20.000 në Airbnb dhe 11.000 në Booking.com. Vihet re që ka një rritje nga 55 në 65 euro/natë qiraja, ndryshe nga një vit më përpara.
Mirëpo, nga ana tjetër, kemi edhe një rritje të përfitueshmërisë, sidomos në Tiranë, për shkak të fluturimeve me kosto të ulët “low cost” që ka ofruar Aeroporti Ndërkombëtar i Tiranës, Aeroporti Nënë Tereza në Rinas
Kemi rritjen galopante që ka patur trafiku ajror në këtë aeroport, por edhe rritjen e numrit të turistëve në Vlorë gjithashtu. Dihet që edhe Saranda ka performuar mirë, pasi dihet që ishin të shumta edhe këtë vit, udhëtimet nga Saranda në Korfuz në Greqi, dhe anasjelltas. Dhe prania e të huajve në Sarandë asnjëherë nuk ka munguar.
Pra, kur i shikon këto shifra, kuptohet që çojnë në atë që tregu i menaxhimit të pasurive të paluajtshme, por edhe i blerjes së tyre për qëllime investimi në turizëm, ka qenë duke performuar më tepër në pjesën e bregdetit.
Statistikat e INSTAT e tregojnë këtë gjë. Edhe numri i transaksioneve në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës e tregon këtë gje. Tregu ka konverguar në këtë performancë.
CMG: Nëse kemi një rritje të shitblerjes së apartamenteve nga të huajt për këtë vit, cilët janë ata që blejnë më tepër?
Reinaldo Pipiria: Për ta konfirmuar, nëse marrim investimet e huaja direkte, të dhënat sipas Bankës së Shqipërisë, në tremujorin e parë janar-mars 2024, ato investime të huaja që targetojnë drejtperdrejt pasuritë e paluajtshme janë rritur nga 49 milionë euro në 84 milionë euro.
Pra kemi një shtim me 70 % në investimet e huaja direkte për blerjen e pasurive të palajtshme nga të huajt. Jemi 70 përqind më mirë se sa tremujori i parë i vitit 2023.
Jo më larg se dita e premte e javës së kaluar, ne si NAREA kemi patur një video call promovimi me shoqatën e pasurive të paluajtshme në Las Vegas.
Duket që lajmi për invesimet e huaja në tregun e real estate në Shqipëri, sidomos lajmi i projektit të z. Kushner në ishullin e Sazanit, ka rritur interesin nga matanë oqeanit.
Sot pra, nuk flasim vetëm për tregjet tradicionale të investimeve në pronat e paluajtshme, por flasim edhe për vendet nordike.
Pra, kemi zgjim interesi nga shtetasit amerikanë, kanadezë, etj., për faktin që Shqipëria jo vetëm është vend kandidat për t’u anëtarësuar në BE, por e shikojnë si vend që ofron garanci, si vend i NATO-s, për shkak të procesit të integrimit.
Pra, tregu është duke u zgjeruar. Nordikët dhe amerikanët kanë kthyer një sy nga Shqipëria E kanë parë që me pak buxhet mund të blesh prona shumë të mira, një investim që të kthehet dy-tre fish në 5 apo 10 vitet e ardhshme.
CMG: Sipas të dhënave nga INSTAT për lejet e dhëna në janar-qershor 2024, sipërfaqja e lejeve të ndërtimit për zyra dhe kulla është në rritje, ndërkohë që ajo për hotele dhe biznese në ulje. Çfarë tregon kjo?
Reinaldo Pipiria: Në gjykimin tim, pjesa e hotelerisë dhe turizmit mund të ketë një ulje sezonale, pasi shikojnë që bregdeti do të ketë performancë më të mirë në 10 vitet e ardhshme.
Nëse sektori i turizmit vazhdon kështu dhe nëse kemi këto investime të huaja në pasuri të paluajtshme, ka investitorë seriozë, sidomos kur flasim për marinat, si në Vlorë, Durrës, Orikum etj. Gjykoj se pjesa e bregdetit do të ketë performancë shumë të mirë.
Uljen e lejeve të ndërtimit për hoteleri dhe turizëm e shoh sezonale. Është zhvillim pozitiv që jepen leje ndërtimi për zyra, pasi Shqipëria ka vetëm një investim afër Rinasit, dhe nuk ka hapësira zyrash të dedikuara, të ndara nga banesat rezidenciale apo me hyrje të veçantë.
Kjo që lejet e ndërtimit për zyra po shtohen është lajm i mirë, pasi do të kemi mundësi të afrojmë kompani të huaja që të akomodojnë punonjësit e tyre në zyra të mira.
Nga ana tjetër, ky zhvillim jep edhe një mesazh që pallatet të çlirohen nga zyrat dhe këto hapësira që sot janë aktualisht zyra, të shkojnë për qira dhe banim. Sikurse është kudo sot në Perëndim.
Edhe me fushatën e rivlerësimit të pronave të paluajtshme të viteve më parë, fundi i shtatorit 2024 eshtë shumë afër dhe do të jetë pozitive do të ofrojnë një ofertë të mirë e të zbutur për qytetarët. Kjo, në mënyrë që kushdo të investojë në banesën e vet të parë, ta bëjë në një standart normal.
Rekorde të tregut të pasurive të paluajtëshme (Foto CNA.al)
CMG: Sa do ta ndihmojë tregun e pasurive të paluajtshme dhe turizmin nisja e funksionimit të Aeroportit Ndërkombëtar të Vlorës në mars apo prill 2025?
Reinaldo Pipiria: Dy janë efektet e menjëhershme që do të ketë aeroporti i Vlorës.
Kemi parë në media që nordikët po kthehen përsëri në Shqipëri, për shkak të një aeroporti shumë të mirë që do të fillojë të funksionojë vitin e ardhshëm në Vlorë.
Mendoj që në momentin që do të fillojnë fluturimet transatlantike apo drejt Azisë, patjetër që do të jetë shumë e thjeshtë për të vënë përballë investitorë, vizitorë apo blerës.
Kjo, pasi nordikët, amerikanët por edhe aziatikët në Azinë e Largët, dihet që kanë buxhet më të madh sesa çekët dhe polakët, që i kemi më afër shtëpisë.
E gjitha kjo na nxjerr para përgjegjësisë për një produkt cilësor, pasi, nëse në Vlorë sot çmimi i një apartamenti është 2,500-3,000 euro/m2, kjo pronë duhet të jetë cilësore si produkt.
Teksa i ofrojmë këtyre investitorëve një produkt të tillë, nuk duhet të vrasim shtresen e mesme në vend, qytetarët, të cilët do të vazhdojnë të jetojnë në Vlorë dhe do t’i shërbejnë këtyre turistëve.
Mendoj që Aeroporti Ndërkombëtar i Vlorës do të ketë zhvillime pozitive, por duhet të jemi të balancuar dhe jo euforikë, pasi shpesh herë, ne jemi euforikë, kur vendosim çmimin e produktit dhe jemi ballkanas, kur bëjmë pazar. Por jo gjithmonë ky pazar është i mirëpritur nga ana tjetër.
CMG: Në maj të këtij viti, një nismë e një deputeteje në Kuvend propozoi kalimin nga taksa 15 përqind në taksën vetëm 3 përqind, mbi pronat e paluajtshme të rivlerësuara ose diferencën e shitblerjes, për shkak të rritjes së vlerës së apartamenteve. Sa do të përfitonin qytetarët dhe buxheti i Shtetit, nëse kjo taksë ulet me pesë herë, sikurse është propozimi?
Reinaldo Pipiria: Për Buxhetin e Shtetit, e kemi thënë si shoqatë që do të përfitonte të pakten 38% më tepër, nëse e krahasojme vitin 2022 me vitin 2023.
Por edhe nëse shikojmë shifrat e 7 mujorit të parë të vitit 2024-s, janë 36 milionë euro të arkëtuara nga tatimi mbi fitimin.
Pra, mundësitë e tregut janë shumë të mëdha.
Së pari, Buxheti i Shtetit do të përfitojë 40% më tepër.
Së dyti, qytetarët do të kenë mundësi, pasi do të nxjerrin pronën e tyre në një treg, me vlerën reale, pra do të luftohet informaliteti.
Së treti, blerësit do të kenë mundësi të mos të shtyhen të blejnë një pronë që është ndërtim i ri dhe që kushton 20- 30% më tepër.
Nga ana tjetër, do të kenë edhe mundësi për prona që janë të përshtashme për buxhetin e tyre dhe për standartin e tyre të jetesës. Këto janë prona të ndërtuara para vitit 2015 apo para vitit 2010.
E kemi thënë si shoqatë në të gjitha daljet tona, se tregu i real estate ka kaluar në një stanjacion. Pra, ka një bllokim, derisa të jetë e qartë norma e rivlerësimit. Kjo duhet të ndodhë sa më shpejt dhe duhet të jetë 3%. Për çdo1 përqind largim nga niveli 3%, kemi ndikim pozitiv apo negativ, në varësi të uljes më poshtë apo rritjes së pragut.
Tregu i pasurive të paluajtëshme (Foto Revista Monitor)
CMG: Cilat do të jenë trendet kryesore të zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme për periudhën shtator-dhjetor të këtij viti, duke patur parasysh ritmin e lartë të turizmit edhe për këtë periudhe?
Reinaldo Pipiria: Mendoj që tregu në 4 mujorin e fundit do të rikuperohet, sidomos me fushatën e rivlerësimit.
Statistikat, nëse qëndrojnë kështu deri në fund të vitit 2024, do të na ndihmojnë për të përgatitur ofertë më konkurruese për vitin tjetër, përsa i përket akomodimit.
Tregu i qirave afatshkurtra Airbnb ka funksionuar, me gjithë rregullimet që ka bërë qeveria gjatë vitit 2024. Duket që qytetarët po arkëtojnë më shumë para për netë qëndrimi dhe është sinjal që duhet të investojnë në ato zona, që të kthehet paraja.
Rivlerësimi është fushatë shumë e mirë, për të ndihmuar strehimin dhe kategoritë e popullsisë në nevojë, pasi strehimi është problem në të gjithë Europën dhe Komisioni Evropian është duke vendosur një Komisioner të dedikuar.
Dhe për sa kohë e ndjen Europa e Bashkuar, edhe ne, që kemi buxhete më të ulët sesa vendet e BE-së, duhet të bëhemi gati për sfida në këtë drejtim.
Intervistoi Fatos Çoçoli
